Le bon de visite

Le bon de visite constitue un élément de preuve qui permet de justifier l’intervention de l’agent immobilier dûment mandaté. Si ensuite le vendeur traite directement avec l’acheteur, l’agent immobilier a droit à sa commission même après 19 mois de la signature du bon de visite.

Donc nous pouvons dire que l’agent immobilier peut également réclamer une commission si l’affaire a été conclue après la fin de sa mission; mais il faut que l’agent immobilier établisse sans aucun doute possible, avoir été en rapport avec les acheteurs.

 

Mercredi, février 15th, 2012 Mandat Pas de commentaire

Blanchiment

Blanchir l’argent est l’utilisation du circuit financier et immobilier pour conférer une légalité apparente à l’argent en provenance d’une activité criminelle. L’idée du blanchiment est donc de faire disparaître les traces de l’origine criminelle.

Le financement du terrorisme est semblable au blanchiment d’argent. Cela peut impliquer :

  1. l’argent illicite,
  2. l’argent licité utilisé à des fins illicites,
  3. utilisation de structures opaques,
  4. sociétés écrans,
  5. utilisation des failles dans le système telles que dans les pays à risques.

Un acte de terrorisme vise à intimider une population ou à forcer un gouvernement ou une organisation internationale à accomplir ou non certaines actions.

L’infraction de blanchiment

Se rendent coupables de blanchiment :

    1. ceux qui facilitent sciemment la justification mensongère de l’origine des biens,
    2. ceux qui apportent leurs concours à une opération de placement de dissimulation ou de conversion de ces biens = co-auteur ou complice,
    3. ceux qui ont acquis, détenu ou utilisé ces biens, sachant au moment où ils recevaient ces biens qu’ils provenaient de l’une ou plusieurs infractions.

Les peines pour ceux qui ont sciemment est une amende de EUR 1.250,-  à EUR 1.250.000,-  et / ou une peine de prison de 1 an à 5 ans. La tentative des infractions est punie des mêmes peines. En cas de récidive endéans les 5 ans la loi prévoit un doublement des peines (maximum EUR 2.500.000,- et / ou 10 ans de prison).

Les obligations des professionnels de l’immobilier

Les obligations des professionnels de l’immobilier est de connaître les clients sur base de documents probants, sur base de toute autre information, identifier le bénéficiaire effectif au cas où le client n’agit pas pour son propre compte.

La responsabilité pour l’identification pèse sur le professionnel de l’immobilier qui entre en relation d’affaire avec le client. Elle ne peut pas être déléguée.

L’identification

L’identification du client doit se faire sur base d’une pièce d’identité, passeport, permis de conduire, carte de séjour, tout autre document officiel muni d’une photo. Le professionnel doit s’assurer que les documents se rapportent biens au porteur et faire une photocopie.

L’identification d’une société se fait à trois niveaux :

  1. la personne morale par les statuts et l’extrait du registre de commerce,
  2. les représentants de la personne morale soit comme personne physique soit comme personne morale,
  3. le bénéficiaire effectif par documents d’identité probants.

Le Parquet Economique et Financier

En cas de soupçon, l’autorité qui doit être contacté est le Parquet Economique et Financier par téléphone et par écris; voir cas d’urgence sur téléphone portable. Il est interdit d’informer le client concerné ou toute autre personne que la déclaration de soupçon a été communiquée à la Cellule de Renseignement Financier. Il est aussi interdit d’exécuter les transactions demandées par le client avant d’en informer la Cellule de Renseignement Financier.

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Mercredi, février 15th, 2012 Blanchiment Pas de commentaire

Le mandat de l’agent immobilier

Le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.

C’est-à-dire que le mandat est un contrat par lequel l’agent immobilier intervient comme intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur pour qu’ils entrent en relation afin de faciliter la vente d’un bien immobilier.

Par le mandat l’agent immobilier met à disposition son expérience professionnelle, ses services ainsi que tous les moyens de publicité afin de rechercher des acquéreurs.

La durée du mandat de l’agent immobilier

Le mandat peut être établie pour une durée déterminée ou pour une durée indéterminée. Après l’expiration de la durée initiale le mandat peut être reconduit pour une période identique sauf si le vendeur résilié le mandat selon les conditions prévues dans le mandat. Cependant la durée du mandat ne peut pas être perpétuel.

La révocation ne donne pas le droit à des dommages et intérêts à moins que l’agent immobilier porte la preuve que la révocation est abusive.

La rémunération de l’agent immobilier

La rémunération de l’agent immobilier ne doit pas obligatoirement figurer sur le mandat. Cependant la loi impose que le contrat de mandat soit fait par écrit. Dans le cas contraire l’existence du mandat verbal doit être prouvé selon les règles du droit commun / code civil.

La fin du mandat

Le mandat prend fin:

  1. lors de la signature du compromis de vente suivi par la signature de l’acte notarié,
  2. en cas de faillite de la société immobilière ou de la société mandante,
  3. en cas de liquidation ou dissolution de la société immobilière ou de la société mandante,
  4. en cas de décès de l’agent immobilier ou du vendeur,
  5. en cas de substitution de l’agent immobilier sans l’accord du client.

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Samedi, février 11th, 2012 Mandat Pas de commentaire

La location de bureaux meublés associés à des services

La location ensemble avec les services associés tels que :

  • la présence d’une plaque commerciale,
  • l’usage des services de réception,
  • le droit à un numéro de téléphone,
  • le droit à un numéro de fax,
  • l’accès à internet par le câble,
  • l’usage des salles de conférences,
  • le nettoyage,
  • etc,

est à considérer comme une opération unique. Cette opération ne confère par l’octroi du droit de jouir d’un immeuble mais consiste dans l’octroi de jouir d’un ensemble d’installations d’exploitation. A ce même titre, elle ne bénéficie pas l’exonération prévue à l’article 44.1.g) de la LTVA et elle est taxable au taux normal de 15% ; c’est pourquoi la ré-facturation de l’électricité, le nettoyage, le chauffage ainsi que les frais de réparations sont taxable au taux normal de 15% et le téléphone, le fax constituent des prestations de services distinctes imposables d’après leur nature.

Lundi, février 6th, 2012 Baux commerciaux, T.V.A. Un commentaire

La location immobilière et le régime d’option à la TVA

La location de biens immeubles est exonérée de TVA

Selon l’article 44, 1 g de la loi de TVA les locations d’immeubles au Luxembourg sont exonérés de TVA. Cependant l’article 45 de la loi de TVA nous informent que tout assujetti peut, dans les limites et sous les conditions à déterminer par le règlement grand-ducal, renoncer à l’exonération prévue à l’article 44, 1 g de LTVA on appliquant le régime d’option à la TVA.

Le régime d’option à la TVA

Le régime d’option à la TVA ne peut être exercé que pour l’immeuble qui est totalement utilisé, ou, en cas d’utilisation mixte, pour la plus grande partie par le locataire, à l’exercice des activités lui permettant de déduire la TVA en amont. Il y a un usage mixte lorsque l’immeuble n’est pas entièrement consacré à ces activités.

Si un bâtiment a été loué par une société à trois locataires différents l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines considère que la société détient trois immeubles qui peuvent être utilisés pour des activités exonérées de la TVA ou pour des activités non exonérés à la TVA.

En pratique, un prorata supérieur à 50% de l’immeuble doit être consacré à des activités permettant la déduction de la TVA pour l’exercice du droit d’option. Dans ce cas le locataire ou l’acquéreur ne peut récupérer la TVA que proportionnellement au prorata de récupération.

L’octroi d’un droit d’option pour l’assujettissement à la TVA

L’opération qui consiste en la location d’un immeuble revêt le caractère d’une opération économique effectuée à titre habituel et par conséquent, confère au bailleur la qualité d’assujetti.

Le bailleur qui souhaite exercer le droit d’option doit présenter à l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines la déclaration d’option dûment signée par toutes les parties (bailleur et locataire). A noter que le régime d’option à la TVA n’est possible qu’entre assujettis à la TVA.

La demande d’option envoyée en 4 exemplaires doit être accompagnée par le contrat de bail conclu entre les parties.

Si les conditions du droit d’option sont réunies l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines donne son approbation dans le mois à compter de la présentation du formulaire d’option. La TVA ne peut être facturée par le bailleur qu’à partir du premier jour du mois suivant la notification de la décision.

Lorsque l’option de TVA concerne un contrat de bail, ce contrat doit être enregistré dans un délai de 3 mois auprès de l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines. Le bail dûment enregistré est ensuite renvoyé au bureau d’imposition du bailleur en vue de valider définitivement l’exercice du droit d’option de la TVA sur le loyer.

Dans le cas où le contrat de bail est enregistré préalablement à l’octroi du droit d’option de TVA, un droit proportionnel de 0,06 % du montant cumulé des loyers sera alors perçu par l’Administration de l’Enregistrement et des Domaines.

Le prorata de récupération

Les assujettis mixtes doivent procéder au calcul d’un prorata de déduction. Ce calcul est à annexer à la déclaration de TVA. Ce dernier sera déterminé sur la base des règles du règlement grand-ducal du 21 décembre 1979.

Formule du prorata de déduction déterminé sur une base annuelle pour l’ensemble des opérations effectuées par l’assujetti :

Chiffre d’affaire ouvrant droit à la déduction / chiffre d’affaire total
(Le pourcentage est arrondi à l’unité supérieure)

Prorata informations diverses

L’application du prorata est exclue lorsque le pourcentage s’élève à au moins 90% et que le montant des taxes non déductibles ne dépasse pas EUR 250 pour l’année civile concernée.

L’Administration de l’Enregistrement et des Domaines peut autoriser l’assujetti à opérer la déduction de la taxe en amont suivant l’affectation réelle de tout ou partie des biens ou de services et / ou appliquer des proratas spéciaux selon le secteur d’activité.

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Lundi, février 6th, 2012 Baux commerciaux, T.V.A. Pas de commentaire

La vente d’immeuble à construire

La vente à terme

La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement et l’acheteur s’engage à prendre livraison et à payer le prix à la date de livraison.
Le transfert de propriété s’opère de plein droit par la constatation par acte authentique d’achèvement de l’immeuble.
A noter qu’il est possible que les fonds pour l’acquisition de l’immeuble soient bloqués sur un compte bancaire et ils seront transférés seulement au promoteur à l’achèvement de l’immeuble. De plus dans ce cas ces fonds qui sont destinés à l’acquisition de l’immeuble ne peuvent pas être saisis par un huissier.

La vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement

La vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement est caractérisée par le transfert de propriété progressif à l’acquéreur et l’échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux.

La différence entre la « vente à terme » et la « vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement »

La différence réside dans le fait que dans la vente à terme les pouvoirs du maître de l’ouvrage restent auprès des futurs propriétaires et dans le vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement les futurs propriétaires abandonnent leurs pouvoirs de maître de l’ouvrage au profit du vendeur constructeur jusqu’à la livraison de l’immeuble.

Le promoteur

Le promoteur est une personne physique ou morale qui s’engage à construire ou à procurer un immeuble ou une partie d’immeuble et qui à cet effet prend l’initiative et le soin principal de l’affaire. Le promoteur conclut les contrats de louage d’ouvrage en nom personnel et jamais au nom de ces clients.

Le contrat de réservation

Le contrat de réservation est un contrat par lequel un vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble. En contrepartie l’acheteur doit constituer un dépôt de garantie sur un compte spécial.

L’intérêt du contrat de réservation sont multiples. D’une part le promoteur sonde le marché pour s’assurer que son projet trouve suffisamment d’amateurs avant de passer à sa mise au point définitive et engagement financier. D’autre part le contrat de réservation constitue la preuve de l’accueil du projet par le public afin d’obtenir une garantie financière.

Les obligations des parties

Si le contrat de réservation est conclu avant l’engagement définitif du programme de construction le réservant n’assume pas l’obligation de réaliser l’immeuble.

L’obligation du réservant est de ne pas vendre le lot à une autre personne ou entité. En cas d’inexécution de la promesse le réservant doit payer des dommages et intérêts au réservataire-acheteur.

Si le contrat de réservation est conclu après l’engagement définitif du programme de construction le réservant assume l’obligation de construire et de réserver le lot déterminé.

Le réservataire-acheteur doit effectuer en contrepartie de la promesse de réservation du réservant un dépôt de garantie de ≤ à 2% du prix prévisionnel. Dans le cas où l’immeuble n’est pas réalisé le dépôt remboursé au réservataire-acheteur. Le dépôt lui est aussi restitué dans le cas où il décide d’acquérir.

Dans le cas où le prix prévisionnel excède le prix de vente > 5%, si un des éléments d’équipement prévu n’est pas réalisé ou si l’immeuble présente dans sa consistance une réduction de valeur > 10% alors le réservataire a droit au remboursement du dépôt de garantie.

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Lundi, janvier 30th, 2012 Promoteur Pas de commentaire

L’Assemblée Générale (A.G.) de la copropriété

L’ A.G. est l’organe qui a le pouvoir de décision. L’A.G. est convoquée par le syndic par courrier simple mais de préférence par lettre recommandée (preuve).

Vote de l’Assemblée Générale

Dans une copropriété les décisions importantes sont prises par le vote à l’AG. Le droit de vote est accordé à chaque propriétaire proportionnellement à ses tantièmes définis dans le règlement de la copropriété.

L’assemblée ne peut délibérer valablement que sur les points qui sont clairement inscrits à l’ordre du jour. Les divers ne peuvent pas être délibérés.

Il y a plusieurs types de majorités qui dépendent de la nature des décisions à prendre. En cas de silence de la loi ou du règlement de copropriété, c’est la majorité simple qui est appliquée:

  1. Majorité simple, / relative, (conservation, entretien, fonds de caisse, fonds de roulement, administration de l’immeuble, changement de l’agent d’assurance…).
  2. Majorité absolue, (syndic, conseil syndical, améliorations…).
  3. Majorité renforcée / double ¾, (acte de mise à disposition, changement de répartition des frais, vente d’un lot appartenant à la copropriété).
  4. Majorité à l’unanimité; voir exemple Majorité double / renforcée ¾.

Conditions du vote

La majorité simple des copropriétaires présents ou représentés lors de l’AG.

  1. Majorité absolue des tous les copropriétaires présents ou représentés 1.000 millième ≥ 50%.
  2. Majorité renforcée / double ¾: > 750/1000 + > 50% des copropriétaires.
  3. Majorité à l’unanimité tous les copropriétaires et tous les millièmes.

 

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Le syndic

Le syndic est désigné par l’A.G. à la majorité des voix de tous les propriétaires présents ou absents = la majorité absolue. Mais il peut aussi être désigné par le tribunal.

La fonction du syndic est votée pour une période de 3 ans renouvelable lors d’une A.G. Il n’existe pas une loi ou règlementation pour le honoraires du syndic donc ils sont débattus librement.

Les fonctions du syndic sont l’obligation de moyens et de conseil:

  • faire respecter le règlement de la copropriété,
  • tenir à jour la liste des copropriétaires,
  • appliquer les décisions de l’A.G.,
  •  se charger de la gestion courante,
  • intervenir pour tous les travaux urgents,
  • recouvrir les charges et les avances sur charges des copropriétaires,
  • se charger du budget courant,
  • se charger de la comptabilité,
  • conseiller les copropriétaires,
  • organiser l’A.G.,
  • agir dans le cadre des dispositions légales et les actes administratifs,
  • représenter le syndicat des copropriétaires dans les actes civiles et judiciaires,
  • effectuer la déclaration de sinistre.

 

Les organes de la copropriété

Les organes de la copropriété sont:

  1. le syndic: qui gère la copropriété selon les souhaits de l’A.G.,
  2. le conseil syndical: qui surveille le syndic, il n’est pas obligatoire et est composé de trois membres de la copropriété,
  3. l’A.G.: constituée par tous les copropriétaires qui votent les lignes directrices de la copropriété,
  4. le GSPL: le groupement des syndics professionnels du Grand-Duché de Luxembourg,
  5. le copropriétaire: personne physique ou morale qui achète un lot dans une copropriété,
  6. le syndicat des copropriétaires: l’ensemble des copropriétaires.

 

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La copropriété

La copropriété est une répartition d’un immeuble bâti ou d’un groupe d’immeubles bâtis entre plusieurs personnes par lots; (copropriétaires; 2 lots plus 2 copropriétaires sur un même terrain). Chaque lot comprend une partie privative en quote-part des parties communes. Dès lors qu’un immeuble ou un groupe d’immeuble appartient à deux propriétaires différents et qu’il est divisé en lot, il est soumis au statut de la copropriété.

La copropriété est divisée en parties:

  • privatives: usage exclusive d’un seul copropriétaire, exemple l’appartement,
  • communes: destinées à l’usage de tous les copropriétaires, exemple toiture, murs, escalier, couloirs, ascenseur, chauffage, sonnette, boîte à lettre, etc. Ces parties sont gérées par des décisions pris pendant l’A.G. de la copropriété.

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